解構台灣「地上權樓」

Jun 21, 2016 | 台灣置業

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2016年06月21日 18:00 – 朗峰國際移民版權所有

隨著資訊科技發達,香港人可以輕易在網上取得台灣房地產的資訊,包括成交價格、租金報酬及格局(平面圖)等,但是總有一些資訊我們香港人容易忽略或誤解的。

由於工作的關係我經常接觸到不少朋友想在台灣置業,最近有朋友半夜傳Whatsapp給我,大致上內容是他當晚在台北車站附近看房子,看到一個樓盤價錢特別便宜,交通地段管理都一流,想馬上下決定購買。我首先當然是恭喜他找到一層合心意的樓,之後我就好奇問,是哪一個屋苑?

他回答我:「京站。」

噢,原來是「京站」!先讓我為大家說明一下京站的背景,京站位於台北車站上蓋物業,附設大型商場、戲院及食肆,屋苑內設施齊全,有大型會所及完善的管理。而且價格非常便宜,平均呎價只需2,800-3,300港元(約40-50萬台幣一台坪)。優點那麼多又便宜,各位聽到可能也想買一間。且慢!京站那麼便宜當然有其原因吧。

想知為何「京站」那麼平?請留意下篇解構台灣「地上權樓」(下)。


京站「BOT」為「地上權房產」一種

「京站」是台北市政府所辦理的第一個「BOT」(民間興建營運後轉移開發)計劃,是「地上權房產」的一種,由日勝生活科技投資興建,於2005年動工興建並於2009年落成。

發展商「租用」土地

好,問題來了,什麼是「BOT」計劃?簡單來說就是政府為了節省開發成本,把土地「租」給開發商(發展商)開發及營運,之後若干年後把土地及建築物「無條件」轉移給市政府。以「京站」為例,當初約定的年期為45年,承購住戶使用期限只到2054年1月25日止,之後如何?根據合約是「無條件」轉移給台北市政府。

仍須繳交地租

另外,雖然是發展商跟政府租用土地,但日後買家依然每年需要交地租,京站一房單位的地租現在約4-5萬台幣一年,並會每3年會調整(上調)一次。另外即使付了樓價去買京站物業,但土地權不是你的,是市政府的;建築物亦不是你的,也沒有「地上建物所有權」,買家只能拿到一張「住宅使用證」,在沒有私人產權的基礎上,要轉賣或貸款都相當困難。

樓價按年遞減

最後這類屋苑的價格會因可使用年限而遞減(Depreciation),京站當年開賣售價是每台坪30-35萬台幣,現在其他台北市的單位都升1倍以上,他依然只能賣到每台坪40-50萬台幣。因此香港人在台灣置業時,不能只用在香港買樓的思維去思考。緊記不要貪平,做個精明投資者!

朗峰總編輯

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