台灣住宅知識篇|買賣佣金|台灣住宅面積計算|台灣樓宇按揭|在台灣不可不知道的9件事|「捷運共構宅」解構

Oct 27, 2023 | 台灣置業

目錄

台灣一般住宅買賣交易時,買方需支付樓價百分之二作為佣金,而賣方則是樓價百分之二至四不等,台灣住宅買賣佣金雙方佣金加總不能超過總樓價的樓價百分之六,台灣佣金百分比較香港的1%+1%為高,至於台灣佣金為何較香港高,我個人見解是因為台灣樓價及周轉率都不及香港,如高雄/台南/嘉義/苗栗/屏東/花蓮/台東等等至今還有100萬台幣以下的套房買賣,若只收香港1%+1%,佣金實在太少不夠營運,所以才會出現較高佣金百分比的計法。而台灣租屋的佣金就跟香港相同,租方及業主都只需各支付月租的百分之五十為佣金。


首先台灣住宅常用台坪為單位面積,1台坪約為35.58港呎,另外台灣住宅的計算面積方面與香港有相當大的不同,我們一般在瀏覽台灣房地產網站時所顯示的面積當地稱為「權狀面積」,「權狀面積」是指土地及建物所有權狀(類似香港的樓契)上展示的面積,當中包括主要建物、附屬建物、 公共設施 及停車位,定義如下

  • 主要建物:住宅物業的樓面面積,但不包括露台等延申空間, 100%室內可以用到的部份,比香港的實用面積更嚴格。(根據香港《一手住宅物業銷售條例》實用面積定義:住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:(i) 露台;(ii) 工作平台;以及(iii) 陽台。)
  • 附屬建物:住宅物業的樓面面積的延伸,又稱為副屬建物,包含露台、陽台、工作平台及雨遮。台灣的雨遮等同香港屋簷,是指在窗戶上遮雨、遮陽等功能的建築物。
  • 共用部分:又稱為公設,香港人買二手樓普遍問實用率,而台灣公設比就是實用率的相反,則是『唔實用率』,包括公用的會所、設施、天台、走火通道等,再由各大廈業主共同攤分面積的比率。普遍台灣新建築的『唔實用率』都在28到32左右,則是實用率約68%到72%不等,實用率較香港稍低,主要原因我個人認為是台灣對消防法規相當嚴謹,有去台灣睇過樓的朋友可能都會發現台灣大樓的通道、電梯大堂都比香港寬闊非常多,另外台灣嚴格規定天台不能私有化,必須為逃生用途,也使整體分攤面積拉高。
  • 停車位:台灣平面車位包含所屬公共空間面積約8~10台坪(300呎)左右,要注意的是台灣的車位面積會計入契(權狀),所以在買賣或計算呎價時不能直接用權狀面積來計算,必須先扣除車位面積再作計算,否則會有巨大的誤差。

以下提供實際真實案例供大家參考:

文心路景觀華廈三房全裝潢全配+平車

  • 權狀面積=總建物面積39.5坪+停車位:8.5坪=48坪
  • 總建物面積=主建物:26坪+附屬建物:2.61坪+公設面積:13.42坪=39.5坪
  • 總價格=建築物價格1570萬+130萬=新台幣1700萬
  • 591網站顯示呎價=1700萬÷48=每坪台幣4萬(每呎約港幣2,488)
  • 真實建築呎價=1570萬÷5=每坪台幣39.7萬(每呎約港幣2,792)<- 真實價格被低估了12%
  • 實用率=(主建物+附屬建物)÷總建物面積=(27.26坪+2.61坪)÷5坪=75.6%

從以上案例可得知,在計算呎價時必須扣除車位的部份,否則真實呎價會大幅被低估。


香港人買樓習慣借到盡,去到台灣買樓當然想做按揭,但香港人始終不是本地人,台灣樓宇按揭上比本地人較困難,一般來說物業樓齡10年以內及一線地段普遍都可做5~6成貸款,利率約為1.6至2厘,供款年期上限為20年內,但注意的是台灣每間銀行的要求及程序都不一樣,有些銀行需要台灣擔保人或是香港的税單等,在台灣眾多銀行中,匯豐銀行對香港人的物業貸款批核相對容易,他們宣稱只要在香港HSBC達到PREMIER等級的戶口即可在台灣買樓時,不需額外提供入息證明便可借到樓價5成左右,但我還是建議大家購買前可以先向他們查詢台灣樓宇按揭資料再作決定為妙。


除了上次我們提到的台灣樓宇的質素要注意外,今次我們深入討論在台灣買樓所需要知道的常見問題。

7.台灣房地產面積的計算方法

台灣的計算面積方面與香港有相當大的不同,我們一般在瀏覽台灣房地產網站時所顯示的面積當地稱為「權狀面積」,「權狀面積」是指土地及建物所有權狀(類似香港的樓契)上展示的面積,當中包括主要建物、附屬建物、 公共設施 及停車位,定義如下

  • 主要建物:住宅物業的樓面面積,但不包括露台等延申空間, 100%室內可以用到的部份,比香港的實用面積更嚴格。(根據香港《一手住宅物業銷售條例》實用面積定義:住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:(i) 露台;(ii) 工作平台;以及(iii) 陽台。)
  • 附屬建物:住宅物業的樓面面積的延伸,又稱為副屬建物,包含露台、陽台、工作平台及雨遮。台灣的雨遮等同香港屋簷,是指在窗戶上遮雨、遮陽等功能的建築物。
  • 共用部分:又稱為公設,香港人買二手樓普遍問實用率,而台灣公設比就是實用率的相反,則是『唔實用率』,包括公用的會所、設施、天台、走火通道等,再由各大廈業主共同攤分面積的比率。普遍台灣新建築的『唔實用率』都在28到32左右,則是實用率約68%到72%不等,實用率較香港稍低,主要原因我個人認為是台灣對消防法規相當嚴謹,有去台灣睇過樓的朋友可能都會發現台灣大樓的通道、電梯大堂都比香港寬闊非常多,另外台灣嚴格規定天台不能私有化,必須為逃生用途,也使整體分攤面積拉高。
  • 停車位:台灣平面車位包含所屬公共空間面積約8~10台坪(300呎)左右,要注意的是台灣的車位面積會計入契(權狀),所以在買賣或計算呎價時不能直接用權狀面積來計算,必須先扣除車位面積再作計算,否則會有巨大的誤差。

以下提供實際真實案例供大家參考:

文心路景觀華廈三房全裝潢全配+平車

  • 權狀面積=總建物面積39.5坪+停車位:8.5坪=48坪
  • 總建物面積=主建物:26坪+附屬建物:2.61坪+公設面積:13.42坪=39.5坪
  • 總價格=建築物價格1570萬+130萬=新台幣1700萬
  • 591網站顯示呎價=1700萬÷48=每坪台幣4萬(每呎約港幣2,488)
  • 真實建築呎價=1570萬÷5=每坪台幣39.7萬(每呎約港幣2,792)<- 真實價格被低估了12%
  • 實用率=(主建物+附屬建物)÷總建物面積=(27.26坪+2.61坪)÷5坪=75.6%

從以上案例可得知,在計算呎價時必須扣除車位的部份,否則真實呎價會大幅被低估。

8.台灣樓宇按揭

香港人買樓習慣借到盡,去到台灣買樓當然想做按揭,但香港人始終不是本地人,按揭上比本地人較困難,一般來說物業樓齡10年以內及一線地段普遍都可做5~6成貸款,利率約為1.6至2厘,供款年期上限為20年內,但注意的是台灣每間銀行的要求及程序都不一樣,有些銀行需要台灣擔保人或是香港的税單等,在台灣眾多銀行中,匯豐銀行對香港人的物業貸款批核相對容易,他們宣稱只要在香港HSBC達到PREMIER等級的戶口即可在台灣買樓時,不需額外提供入息證明便可借到樓價5成左右,但我還是建議大家購買前可以先向他們查詢貸款資料再作決定為妙。

圖2:HSBC Premier

9.台灣佣金

台灣一般住宅買賣交易時,買方需支付樓價百分之二作為佣金,而賣方則是樓價百分之二至四不等,買賣雙方佣金加總不能超過總樓價的樓價百分之六,台灣佣金百分比較香港的1%+1%為高,至於台灣佣金為何較香港高,我個人見解是因為台灣樓價及周轉率都不及香港,如高雄/台南/嘉義/苗栗/屏東/花蓮/台東等等至今還有100萬台幣以下的套房買賣,若只收香港1%+1%,佣金實在太少不夠營運,所以才會出現較高佣金百分比的計法。而台灣租屋的佣金就跟香港相同,租方及業主都只需各支付月租的百分之五十為佣金。

上中下三篇《在台灣置業 不可不知道的9件事》終於完結,下次將講解台灣買賣樓的稅法,敬請留意。


上次我們談及在台灣置業 的要注意1.業權 2. 使用用途 及3. 房屋的類別,今次我們深入討論台灣樓宇質素的問題。

4.海砂屋

海砂屋是指早年發展商於興建房屋時,為了節省成本使用海中的砂而非一般所使用之河砂,由於海砂中含大量鹽份,會造成鋼筋生鏽及牆身剝落,台灣習慣稱之為「壁癌」(類似於香港的「咸水樓」),會嚴重損害房屋的結構及大幅縮短房屋壽命,而近年建築法規日漸嚴謹下已不再存在海砂屋,若買方不放心也可以透過牆身「氯離子含量」檢驗,以測試出所買樓宇是否海砂屋。

5.輻射屋

輻射屋是指1982-1984年間,由於進口鋼材沒嚴格檢驗機制,有發展商為節省成本使用了廢棄核種原料所製造出來的輻射鋼筋興建住宅,就形成了輻射屋,住在輻射屋中有

6.抗震性

現時台灣本地的抗震技術主要分為: 耐震、減震 (制震)與隔震 (免震) 3個等級。

隔震>減震>耐震

隔震一般台灣住宅大樓都是以耐震為主,耐震建築成本較合乎經濟原則,而且耐震能力已符合新版建築法規範所興建的,即使發生大地震建築物也不會輕易倒塌。

減震又稱為制震,邏輯是為大廈的主要樑柱加裝制震器,有如爬山單車上的彈簧吸收地震時產生的作用力,避免大廈結構崩裂,主要使用在20層以上的住宅/辦公大樓。

隔震又稱為免震,抗震效果最好但成本最貴,技術要求也最高,邏輯是整棟建築物建基在隔震層上,在地震發生時吸收與阻隔地面的位移能量,可有效地降低地震震幅程度60~70%。


圖片來源:國家實驗研究院

台灣雖於位在環太平洋地震帶上,地震發生無法避免,但一般民眾在買台灣樓時也不用過於擔心,因自921大地震後整體建築法規已大幅提升,所以奉勸香港朋友切勿貪平少少買太舊的樓,以免得不償失


自從雨傘運動後,香港興起移民台灣趨勢,加上香港樓價愈升愈有,上車無望下不少港人選擇去台灣置業,讓我們一齊探討在台灣置業不可不知道的9件事。

1. 業權

首先我個人認為最重要的是業權,台灣本地百分之99.99的房產都是有永久業權(Freehold),只有極為少數的建案(樓盤)無地權(Leasehold),當地稱之為地上權建案,最有名的地上權建案為台北車站旁的京站,詳細可參照之前本專欄的文章「解構台灣「地上權樓」」,總之無論如何都不要買地上權樓就對了。

2. 使用用途(住/工)

第二個我覺得也是很重要的就是房屋的使用用途,台灣有為數不少「不是住宅的住宅」,意思是蓋起來是住宅的標準,有房間、廚房、廁所、管理處及會所等等,但土地卻是工業使用用途的,申請房貸(按揭)會很難,而日後要脫手也相當不容易,最麻煩的是土地用途真的是工業用(一般是乙級工業地-輕工業),若真的有鄰居在內經營工業,也沒辦法阻止他,只能認自己倒楣。

3. 房屋的類別

台灣房屋的類別主要分為大樓及透天厝,很多香港人都很嚮往台灣的透天厝 ,希望自己住在樓上,樓下則經營小生意,但我建議香港的朋友一開始還是先以社區型的大樓(屋苑)為首選,原因是透天厝一般都缺乏管理,如倒垃圾及維修等都要自己一手包辦,垃圾自己分類後再按垃圾車經過時間拿去倒,實在是太麻煩了(本人親身經驗),因此建議大家選擇有管理的社區為首選。


台灣的「捷運共構宅」,就與香港的「港鐵上蓋物業」(圖)概念一樣,主打交通便捷。 (圖片來源:星島日報)

香港人是全世界最喜歡買樓的民族,傳統上香港人買樓會傾向於購買地鐵站沿線,如果是港鐵上蓋就更加好;如最近元朗的「GRAND YOHO」就是相當好的例子:不但銷量很好,而且呎價更一度創元朗新高,所以香港人每次想到台灣置業,第一時間就會想到港鐵上蓋物業,也就是「捷運共構宅」。

捷運共構宅最大的優點就是方便,但是要注意並不是每一個台灣人都會喜歡。雖然捷運共構宅一般在施工時會特別加強地基,但是部份台灣人深信在捷運上蓋的房子會比較不穩,恐怕長年累月捷運系統的震動會影響房屋結構。另外,捷運出入口帶來大量陌生人,台灣人亦會怕影響屋苑治安。所以在台灣買樓,較佳的選擇是買捷運「沿線」,而不是捷運「共宅」(上蓋)。

下次再跟大家分享台灣不同的蓋房子(起樓)方式。

朗峰總編輯

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